Fallstricke beim Immobilienkauf – Was kann schiefgehen?

Viele Käufer gehen davon aus, dass die Angaben im Exposé oder im Katasterauszug korrekt sind – doch das ist oft nicht der Fall. Hier sind einige typische Probleme, mit denen Käufer immer wieder konfrontiert werden:

1. Die Immobilie hat mehr Quadratmeter als offiziell eingetragen

In Spanien werden Quadratmeter anders berechnet als in Deutschland. Außenwände, Innenwände und selbst ungenutzte Flächen fließen in die Angabe mit ein. Terrassen dürfen bis zu 50 % zur Wohnfläche gerechnet werden, sodass eine Wohnung mit 100 m² auf dem Papier plötzlich nur 65 m² bewohnbaren Raum bietet.

Noch problematischer wird es, wenn Erweiterungen oder Anbauten nicht offiziell eingetragen wurden. Viele Immobilien besitzen ungenehmigte Nebengebäude, Pools oder Garagen, die oft nicht korrekt eingetragen sind. Im schlimmsten Fall kann die Stadtverwaltung eine nachträgliche Legalisierung oder sogar den Abriss fordern.

Praxisbeispiel:

Ein Käufer erwarb ein Grundstück mit einem offiziell eingetragenen 120 m² Haus. Vor Ort stellte sich heraus, dass das Gebäude 180 m² groß war, da ein Anbau existierte, der nie legalisiert wurde. Da das Haus jedoch älter als zehn Jahre war und nicht in einer geschützten Zone lag, konnte es nachträglich genehmigt werden – ein Glücksfall, aber keineswegs garantiert.

2. Rustiko-Grundstücke – Strenge Bebauungsvorschriften & Sonderregelungen

Rustiko-Grundstücke, also ländliche Grundstücke außerhalb städtischer Bebauungszonen, sind besonders heikel. Oft darf nur 1 % der Gesamtfläche bebaut werden, was bedeutet, dass auf einem 10.000 m² Grundstück nur 100 m² Wohnfläche erlaubt sind (evtl. plus 2. Geschoss).

Doch Achtung: Jede Region hat ihre eigenen Vorschriften. Während in einigen Gebieten Strafzahlungen oder nachträgliche Legalisierungen möglich sind, können in anderen Fällen Zwangsabrisse drohen.

Praxisbeispiel:

In der Region Elche gibt es Rustiko-Grundstücke, die eigentlich zu groß bebaut wurden – doch durch regionale Sonderregelungen wurden diese Bauten nachträglich genehmigt. Das bedeutet aber nicht, dass dies überall möglich ist. Eine Prüfung durch einen Anwalt oder einen Spezialisten für Bau- und Grundstücksrecht ist hier unerlässlich.

3. Abwasserprobleme – Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?

Ein großes Problem bei ländlichen Immobilien ist die Abwasserentsorgung. Viele ältere Häuser haben keinen Anschluss an das städtische Abwassersystem, sondern nutzen Sickergruben oder Klärgruben. Das kann zum Problem werden, wenn sich beim Eigentümerwechsel herausstellt, dass diese nicht mehr genehmigt werden.

Mögliche Lösungen:

• Die Wasserrechnung bleibt auf den alten Besitzer registriert, um den Bestandsschutz zu bewahren
• Installation eines Abwassertanks, der regelmäßig abgepumpt werden muss

Diese Lösungen sind jedoch nicht immer ideal – denn eine nachträgliche Genehmigung einer Sickergrube ist in vielen Regionen nicht mehr möglich. Hier lohnt sich eine gründliche Prüfung vor dem Kauf, um hohe Folgekosten zu vermeiden.